Quelle fiscalité pour la location meublée ?

Suite à la divulgation du rapport CAP2022, une vague d’inquiétudes s’est emparée des investisseurs locatifs. Cette période d’incertitude a été exacerbée par des erreurs législatives lors de l’adoption de la loi de Finances 2024. Malgré ces turbulences, la fiscalité de la location meublée conserve de sérieux atouts. Explications.

Location meublée et fiscalité : rappels

Les loyers des locations vides sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers. En revanche, ceux issus des locations meublées sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Cette règle est valable peu importe que cette activité soit exercée à titre professionnel ou privé. 

Cette qualification commerciale a un impact sur le traitement fiscal des loyers. Les conditions d’imposition des BIC présentent, en effet, de très nombreux atouts. Pour les propriétaires bailleurs, c’est donc l’occasion de réduire leur impôt sur le revenu. 

L’activité de location meublée peut être exercée sous deux régimes distincts, déterminés par le volume des revenus locatifs générés :

• Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) : pour y être éligible, vous ne devez pas être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) pour cette activité. De plus, vos recettes locatives annuelles ne doivent pas excéder 23 000 € ou représenter plus de la moitié de l’ensemble des revenus de votre foyer fiscal.
• Le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) est applicable lorsque ces seuils sont franchis.

Un abattement attractif en régime micro-BIC

En régime micro-BIC, la location meublée permet de profiter d’un abattement forfaitaire de 50 % (ou 71 % en location de tourisme), contre seulement 30 % en micro-foncier (location vide). 

Par ailleurs, en location meublée, le régime micro-BIC est ouvert jusqu’à 77 700 € de revenus locatifs annuels (ou 188 700 € pour les loueurs de meublés de tourisme). En revanche, en location vide, pour bénéficier de ce régime fiscal avantageux, les loyers ne doivent pas dépasser 15 000 €. 

💡 Bon à savoir : en raison d’une mésaventure survenue lors de l’utilisation du 49-3, le taux d’abattement fiscal pour les locations meublées classiques et les locations classées situées en zones rurales a été involontairement réduit à 30 %. Parallèlement, le plafond de revenus pour bénéficier du régime micro-BIC a été abaissé à 15 000 €. Le gouvernement a cependant rapidement reconnu cette erreur et a promis une rectification. En attendant, aucun particulier ne devrait être affecté par ce changement fiscal.

Des charges déductibles et des biens amortissables en régime réel

Le régime réel s’applique automatiquement au-delà de 77 700 € de loyers annuels. Il vous permet de déduire de vos revenus locatifs l’ensemble des charges supportées (frais de gestion locative, primes d’assurance, intérêts d’emprunt, dépenses de travaux, impôts locaux, etc.).

Mais surtout, ce régime vous autorise à amortir le prix du bien et des meubles. Cet avantage fiscal est réservé à la location meublée. Ces amortissements sont imputables sur vos loyers nets, sans limite de temps. Vous pourriez ainsi ne pas payer d’impôts pendant plusieurs années. Attention toutefois, en vertu de l’article 39 C. II. 2. du Code général des impôts (CGI), la déduction des amortissements ne peut ni créer ni augmenter le déficit d’une location meublée.

Un déficit reportable 

Ce mécanisme, disponible en régime réel, permet de réduire votre assiette d’imposition. En pratique, si vos charges locatives (autres que vos intérêts d’emprunt) sont supérieures à vos recettes, alors un déficit se crée. Celui-ci est reportable, sans limite : 

• Sur le revenu global de votre foyer fiscal, pendant 6 ans, en LMP ; 
• Sur les revenus de la location meublée uniquement, pendant 10 ans, en LMNP. 

En revanche, en location vide, le déficit foncier est imputable sur les revenus de l’année à hauteur de 10 700 € maximum. L’excédent est reportable pendant 10 ans sur les revenus fonciers uniquement.  

💡 Bon à savoir : sous certaines conditions prévues à l’article L 975V du CGI, les revenus générés par l’activité de location meublée sont exonérés d’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Plus-value immobilière : des exonérations avantageuses pour la location meublée

En LMNP, les propriétaires peuvent profiter d’abattements annuels pour conservation du bien. Ces derniers peuvent conduire à une exonération totale d’impôt sur la plus-value après 22 ans de détention (30 ans pour les prélèvements sociaux). 

En LMP, une exonération totale de la fiscalité sur vos plus-values est possible en cas de détention du bien pendant 15 ans. Il est toutefois nécessaire d’exercer cette activité sous ce statut depuis au moins 5 ans. Une exonération similaire s’applique en cas de recettes inférieures à 90 000 € hors taxes. Enfin, une exonération partielle est accordée au loueur de plus de 5 ans, dont les recettes locatives sont comprises entre 90 000 € HT et 126 000 € HT.  

Sur le papier, la fiscalité de la location meublée est donc toujours aussi attractive. En pratique, pour réussir son investissement immobilier, il convient avant tout d’être bien accompagné. Votre notaire est là pour vous conseiller à chaque étape de votre projet.

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Sources :
Impots.gouv.fr/Locations vides de meubles
Impots.gouv.fr/Locations meublées
Legifrance / Article 975V CGI
Legifrance / Article 39C CGI
BOFIP/Amortissement location
Service-public.fr/Régime fiscal LMP